阜城存量房交易：购房款要先管账户 规范交易

　　据市房地产管理局的消息，为规范存量房（二手房）交易行为，交易双方交易资金安全，从7月25日起，阜城市民在对存量房进行交易时，要将购房款存管账户后方可网签备案。

　　近期，我市出台《阜阳市存量房交易网签管理和交易结算资金管理办法（试行）》，自6月30日起，办理存量房登记，只受理网上签约合同，不再受理纸质手工签约合同。

　　“实行存量房网上签约是房屋交易规范化的重要手段。”市房地产租赁管理所负责同志介绍，一方面，房地产经纪机构需向当地房地产管理局申请网签密钥，用于对房源真实性的核对，所售房源权属清晰；另一方面，网签系统对已签约备案的房产进行，防止一房多卖；此外，还能经纪机构的权益，防止“跑单”现象的发生。

　　据介绍，存量房交易资金监管是指存量房买卖双方在办理房产转移登记的过程中，为交易资金安全，委托监管机构对交易资金进行监管。也就是说，在办理转移登记前，买方要将购房资金划管专用账户，在完成房屋所有权转移登记后，资金监管机构将监管的交易资金划转给卖方。

　　我市，从7月25日起，当事人办理存量房买卖的，在申请办理《存量房买卖合同》网签备案时，需提前签订《阜阳市存量房交易资金监管协议》。

　　买方一次性付款的，将购房款全部存管账户后，持入账凭证和监管协议在存量房网签窗口网签备案。买方按揭付款的，将首付款存管账户后，需与贷款银行约定，将贷款资金直接划管账户，方能网签备案。

　　转移登记办结（记载不动产登记簿）或买方领取《不动产权证书》后，监管机构在三个工作日内，受理划转交易资金申请（设定抵押的除外）。划转资金前，双方有争议的，争议解决后再划转资金。

　　继承、赠与、直系亲属之间买卖、司法强制转移、拍卖、投资入股等无现金交易的，可申请免除资金监管。

　　“未实行资金监管的时候，买房者向卖房者付了一定资金后，卖房者可能携款‘消失’，给买房者带来资金损失。”有关人士说，实行存量房交易结算资金监管，有点像人们网上购物的第三方支付平台，可以有效买卖双方财产和交易资金安全。

　　据了解，对贷款尚未还清的房产，不受理网签备案。很明显，尚未还清银行贷款的房屋，处于被抵押的状态。对于卖方来说，出售未还清贷款的房屋，最大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。

　　在资金监管前，卖房者可以用买房者付的房款还清银行贷款并解除房产抵押；实施资金监管后，由于买房的资金是进管专户，而不是直接进入卖房者手中，这个办法就行不通了。

　　当卖方无力提前还贷，卖方可以通过向第三人借款提前还贷，以解除房屋抵押。为促成买卖双方之间的交易，不少房屋中介机构会主动替卖方垫资。“无疑这种情况借的款，利息一般非常高，风险较大。”有关人士说，“我们受理的可以交易的存量房，是指已经购买或自建并取得所有权证书（不动产权证）的房屋。”有关人士介绍，像那种贷款购买、钱未还清的存量房，暂不在网签备案受理之列。

　　有市民问，把自己的购房款存入资金监管专户，几十万、上百万元的资金，所产生的利息算谁的？

　　按照《阜阳市存量房交易网签管理和交易结算资金管理办法（试行）》，存量房屋交易结算资金在监管专户停留期间不计算分户利息，总户所得利息主要用于监管机构的宣传、办公设备的配备及服务人员的培训费、工资等。

　　有关人士强调，《阜阳市存量房交易网签管理和交易结算资金管理办法（试行）》，是针对全市的。7月25日阜阳城区开始实施存量房交易资金全面监管，其他县市房地产管理部门应根据 《办法》适时启动此项工作。