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未来5年楼市4大趋势透露出房价走势该了解

  2016年9月份楼市开启调控模式,同年12月“房子是用来住的,不是用来炒的”横空出世,至此,“房住不炒”成为我国楼市调控政策的底线年过去了,在楼市调控政策持续不断的调控下,我国的楼市走势终于出现了转折点,不仅房价上涨的势头被慢慢遏制下来,同时很多城市和区域的房价都已经迎来了下跌。特别是在2021年下半年,全国新房平均售价和二手房平均售价都迎来了6年多以来的首次环比下跌。根据统计数据显示,在2021年上半年平均房价最高为11030元/平方米,而到了2021年底,平均房价已经降到10139元/平方米。可见,虽然平均房价依旧很高,但是在2021年下半年确实下跌了不少。

  说实话,房价能出现下跌真的不容易,根据不完全统计显示,在过去5年,平均每年出台房地产调控接近500次。也正是在这些严厉而又密集的房地产调控政策下,我国的房价走势才终于出现了松动。更重要的是,不少普通三四线城市的房价水平甚至还迎来了实质性的下跌,一二线热点城市的郊区房价也都出现了明显的下跌,这直接打破了很多人心目中长期以来形成的房价只涨不跌的观念。在过去,由于房价一直都是持续上涨的,就算房价出现了下跌也会很快反弹上涨,继续创新高。房价经过20多年上涨,不断打脸看跌房价的人,最终给人形成一种只涨不跌的印象。

  而现如今,人们对房价上涨的预期已经被彻底打破了,不少在2021年买房的购房者都遭遇到房子贬值的情况。根据统计,在武汉、昆明、郑州、石家庄和青岛等热点城市都有不少楼盘的售价都出现了很大的跌幅,跌幅在30%左右。就比如笔者一位郑州的张粉丝就面临这种情况,张先生在2021年6月份初买了一套120平方的房子,单价12000元。张先生表示,12000元/平方米的售价已经是降价之后的,相比于2019年最高13000元/平方米的售价已经降低了1000元。但是让张先生没想到的是,在他买房半个月之后,开发商再次推出了一大批特价房,售价仅合9000元/平方米。也就是说,仅仅半个月,张先生买的房子就贬值了36万元之多,平均每天亏损2万多元。

  过去在人们的认知中买房都是挣钱的,而现在买房竟然能亏钱,并且亏得还那么多,这打破了很多人对房价走势的认知。因此,随着2021年房价持续下跌之后,越来越多的人都开始看跌房价了。而进入2022年之后,楼市走势又不明朗了,虽然越来越多的人都开始看跌房价,但是2022年之后,越来越多的城市开始放松楼市调控政策,这让很多人又开始担心房价的走势了。大家都知道,政策对房价走势的影响非常大,不少专家现在都开始看好楼市了。就比如著名经济学家马光远表示,现在连郑州这样的大型城市都放松了楼市调控政策,这意味着楼市已经到底部了。那么,随着楼市调控政策的放松,未来5年,是趁早卖房还是尽快买房?对此,楼市4大趋势透露答案,该了解。

  在2016年12月份的会议上,“房住不炒”的口号被提了出来,自此“房住不炒”就成为了楼市调控政策的底线。虽然目前不少城市都放松了楼市调控政策,但是没有任何一个政策突破“房住不炒”的底线。对此,经济学家马光远就曾表示,“房住不炒”或将成为永久性的调控政策,房子将不再适合大众投资,买房就能挣钱的时代已经过去了。

  只要一直打击楼市炒作现象,那么房价就很难再继续大涨,在这种情况下,囤积了大量房产的投资客也将慢慢抛售多余的房产。随着投资客慢慢退出楼市和大量房源流入市场,房价将慢慢回归合理水平,房子也将慢慢回归居住属性。

  虽然房子被赋予了很多属性,但是最终房子的作用还是给人居住的,所以只有人口才是房价最终的支撑。在过去20多年房价之所以能够持续上涨,根本原因就是我国住房资源非常紧缺,虽然房地产行业发展速度非常快,但是由于城镇化建设,每年都有近2000万农村人口流入城市之中。人们进入城市中,第一时间就是要解决住房问题,因此随着人口的流入,人们对住房的需求一直都在增加。

  而随着房地产行业的高速发展,住房资源总有过剩的那一天,而现在住房资源已经过剩了。根据央行调查组公布的数据显示,目前我国超过96.86%的城镇家庭都已经有了房子,户均超过1.5套,并且有41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。另外,现在我国城镇常住人口城镇化率已经涨至64%,户籍城镇化率也已经超过40%。很明显通过计算可以得出一个结论:目前仅城镇户籍家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了,这意味着我国住房资源已经过剩了。

  另外,过去20年我国新生人口数量也在不断降低,2021年新生人口数量更是已经降至1062万,接近千万大关。根据统计显示,00后和10后整整比90后和80后少了一亿人,并且00后和10后基本上都是独生子女,他们并不缺房子,对房子的需求不大。因此可以预测到,随着00后和10后慢慢成为购房主力军之后,人们对住房的需求就会逐渐减少。

  目前房产税还没有正式出台,但是距离房产税的时间已经不远了,很多专家和学者都预测,房产税大概率会在未来5年内出台,也就是在“十四五”时期出台。对于房产税,财政部已经确定了“立法先行、充分授权、分步推进”的征收原则,并且国家已经明确表态将在部分地区率先开展房地产税试点工作。房产税就是针对房子进行征税的,一旦房产税出台,未来持有房产的成本就将大幅提高。

  虽然房产税还没有出台,房东税却已经提前出台了。目前,全国已经有河北省、湖南省和云南省这3个省份试点了房东税,税率在10%-20%之间。很明显,房东税比房产税更容易出台,因此不少专家都表示,房东税可能会全面出台。其实,不管是房东税还是房产税,只要征收这些税,持有房产的成本就会大幅提高。

  租房子就可以解决居住的问题,为什么人还要买房子呢?这是因为房子被赋予了很多属性,比如和人的爱情婚姻挂钩,比如和孩子的教育挂钩,还比如和医疗资源挂钩等等。除了这些附加的属性之外,租的房子不稳定,不能给自己和家人带来归属感和安全感,没有家的感觉。因此,就算租房可以解决居住需求,也不能解决人们的住房问题,这就是为什么人们非要买房的原因。

  但是现如今情况不一样了,多种住房将呈现“遍地开花”的格局,买房不再是唯一解决住房的方案。2021年8月份,住建部明确表示,未来5年,将加快建立以公共租赁住房、保障性租赁房和共有产权房为主体的住房保障体系,实现全体人民住有所居。另外,国家还明确要“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,也就是实现租购同权。可以看出,以后买房不再是人们解决住房的唯一方案,这也意味着未来很多刚需购房者不需要买房了。

  通过以上4个趋势可以看出,房子的金融属性正在慢慢减弱,而房子的居住属性正在慢慢回归。确实,随着房地产行业的持续大涨,我国住房资源紧缺的问题已经被解决,当市场中住房资源不再紧缺、并且已经过剩的时候,房子就已经不再适合投资,因此,现在投资客可以放弃幻想了,房价已经不会再像过去那样持续上涨了。未来5年,不再建议以投资为主要目的买房,对于投资客来说,最好选择抛售掉多余的房产,或者将品质差的房子置换成品质好的房子。

  对于刚需购房者来说,在楼市走势已经平稳的大环境下,买房者不需要再盲目从众了。未来5年,刚需购房者买房需要结合自身的经济条件,如果经济条件允许,就可以选择买房,如果经济条件不允许,没有必要着急买房,等几年再买房也不迟。退一步说,如果实在买不起房子,也可以通过共有产权和租赁住房来解决自己的住房问题。

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