2022年漳州楼市的这三个问题值得重点关注！去库存压力

　　“没有人会否认房地产投资和住房消费是支柱产业。”《中国房地产报》在去年最后一期头版社评如此开篇。这句话透露出一种观点，即房地产在政策层面仍是关注、调控的重点，拥有美好的居住条件依然是很多人的梦想。

　　2021年，楼市经历了较为深刻的变革，不少企业在这个过程中“水土不服”，也有不少优质企业做到了“弯道超车”。不过，从当前公开的数据来看，楼市的分化仍在加剧，这种分化不仅体现在企业与企业之间，更体现在城市与城市之间。好的也许更好，差的可能更差，马太效应日渐显现。

　　2022年的阳光已经洒遍龙江大地，照亮城市里每一座建筑、每一个阳台、每一段人生、每一份期许。2022年漳州楼市怎么走？现在一起来猜一猜，聊一聊吧！

　　克而瑞研究中心认为，自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更负压力，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

　　业内人士分析认为，2021年下半年土地市场降温，2022年上半年的供给也将收缩，因此成交量预计将在低位运行。基数效应下，预计2022年销售额大概率会呈现前低后高的走势。

　　中指院的研判也给出了类似的结论：2022年，新开工的缩量将一定程度上拖累市场成交规模。同时，货币供应量增加、信贷环境改善将对市场提供一定支撑，但预计难改市场下行态势。另外，考虑到2021年上半年基数较高，2022年上半年商品房成交规模同比增速或探底。

　　不过，不同能级城市有不同表现。三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧。克而瑞统计数据显示，漳州2021年11月库存同、环比齐降，且同比跌幅均在25%以上，库存风险相对较小。若2022年整体市场延续低迷，成交持续转冷，去库存压力仍将是漳州房企头上悬着的利剑。

　　“房住不炒”仍是楼市主旋律，房价出现大幅上扬或下挫的情况可能性极低。近期，不少房企高管对2022年房价走势也保持了较为谨慎的态度。这体现出房企在进入“横盘时代”，面对诸多同类企业出现资金问题后，对于后市的敬畏之心。

　　中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告预测，2022年中国商品房销售面积或出现下滑，销售均价结构性小涨2%至3.5%。

　　事实上，经过2021年市场下探，部分房企流动性危机、债务违约，自救依然是首选的策略。以价换量、回笼资金成为多数房企的重要选择。考虑到销售回款难度、融资成本、债务等因素，2022年部分房企的资金流动性风险依然存在。骤然提价，可能性小。

　　不过，近期的降准降息释放了些许宽松信号，房企迎来稍微轻松的时刻。业内人士认为，稳杠杆率之下，2022年房企的融资不会一刀切地收紧，资金紧张局面或将得到缓解，债务压力有望一定程度下降。

　　2021年有一件十分重要的事情，即实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施的出台。从二孩时代起，至如今的三孩时代，家庭住房的设计在政策传导过程中也与时俱进。从以往流行“两房”，到如今流行“多一房”；从原来强调大客厅，到现在强调多卧室；从原来“一马平川”大平层走俏，到现在更强调分隔的复式、叠墅产品，开发商的产品设计，确实也在朝更好满足购房者需求的方向努力着。

　　买房是一个家庭十分重要的资产配置过程。目前，市面上以低总价、小面积为特点的刚需小户更受欢迎，这类产品已成为拉动漳州楼市走量的一支生力军。不少楼盘直接主攻刚需产品，产品面积围绕90平方米以下设计，甚至74平方米都能做出小四房。

　　未来，住宅户型将更大程度地向集约化转变，以便更好应对“三代同堂”“三孩之家”的实际需求。从房子内部设计来看，越来越多新理念出现在新呈现的样板间中。例如大面宽餐客一体厅、客厅卧室通连阳台、双孩卧房、开放式餐厨等。这些变化都指向一个目的，即在有限的空间内让房子内部空间的利用率得到提高。从房子的外观设计来看，欧式、新中式建筑风头已过，现在是简约、简中式流行的时候，不仅建筑物外观从简，一些非必要的配套也在简化。如此前十分流行的酒店式入户厅，现在已经很少见了；此前售楼部会打造成各式会所以吸引购房者，如今更多的销售中心坦诚表示售楼部要拆，会建设成规划配套的幼儿园、社区中心、超市等。

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