房已卖成交价查不到 杭州透明售房未更透明

　　杭州透明售房网，作为一个有官方背景的商品房信息系统，自2004年年底开始试运行以来，售房网上的数据一直被购房者、媒体，甚至开发商当作判断杭州房地产市场行情最真实、可信、权威的信息来源。而杭州透明售房网的存在，确实对规范杭州房地产市场秩序起到了积极作用，但是3年来，虽然杭州透明售房信息系统一直在改版，其核心内容——最重要的商品房销售信息部分，漏洞一直存在。比如像前面记者所碰到的实际销售、预订情况与网上显示的数据的差距。

　　[镜头]不止一次接到读者的投诉，称在杭州透明售房网上显示为“可售”的房源，到了楼盘销售部，销售员斩钉截铁地说，卖掉了。读者金小姐向记者投诉，她看中了城西某楼盘，特地到透明售房网上查了，她选中的那个单元还有1套房子可售，可该楼盘销售员却一口咬定，已推房源100%售完。随后，记者向该楼盘销售经理了解情况，她表示，这套房子确实已被预订，但买方一直没有正式签约，以至销售状态仍显示为可售。

　　在每次调查楼盘销售数据的时候，总会碰到这样的情况：从杭州透明售房网上披录的楼盘销售信息，与记者从销售部获知的信息，很少有对得上号的时候——除非该楼盘已经清盘(结束销售)。这样的误差，有时是十几套，有时是几十套甚至上百套。

　　为什么会出现这样的情况？记者调查发现，主要是两类原因：一是销售人员没有把已预订或已售的房子及时上网。至于为什么没有及时上网，开发商的解释多是人手来不得。“销售速度快的时候，一天要签四五百份合同，想要即时上网根本来不及。”一位熟识的业内人士告诉记者，“而且公司的签约系统与杭州透明售房网并不是实时联通，一套房子要输入两遍太麻烦了。”既然如此，有没有可能在技术上做到预订或销售一套就在网上及时显示和更新呢？

　　另一个原因是开发商确实保留或者说是销控了房子。我们经常可以看到一些开盘已一年的楼盘还有一些可售房，而且楼层、位置都还不错，似乎显得有点不可思议。事实上，这就是开发商有意保留的房子，通过不断地连续预订来保留该房源。目前，杭州透明售房网对开发商的此类行径可谓束手无策，虽然不断有消费者投诉。

　　[镜头]11月，华元芳满庭开盘，第二天，就有不少人叫价转卖。炒卖者表示，要赶在房源上网前卖掉，否则“上了网就不好转让了”。为什么透明售房网有时间差让投机者倒卖？

　　记者了解到，在楼盘实际销售流程中，购房者一般先与开发商签订定金合同，7～15天后再上网签订合同，上了网后，该套房不能随意转让。也就是说，一套商品房从选房、付定金→签预订合同→签买卖合同的全过程中，有一段时间是处于“无监管”状态下的。

　　很多问题就是在这个时间段内发生的，比如屡禁不止的“期房转售赚差价”，再比如隐蔽性较高的通过“连续预定”制造“热销”假象。

　　在杭州透明售房网开通时，就曾有过无纸化签约的要求，但到目前为止很多楼盘在实际销售中仍是先签纸质合同，然后再输入电脑，最后在杭州透明售房网上进行合同备案登记。为什么时隔三年，纸质合同仍在起主要作用？是开发商有意推诿，以此为借口吗？

　　如果这个技术问题能解决，取消纸质合同，让商品房一进入销售流程就处于透明售房系统的监管之下，诸如“期房转卖”之类的问题就会减少很多。

　　[镜头]某楼盘11月份开盘的时候，其在透明售房网上的楼盘预销售信息中注明的开盘均价为13111.11元/平方米，但两周之后，查询其成交信息时，记者却发现该楼盘9幢楼的已售均价为12028元/平方米，这其中涵盖了普通公寓、精装修公寓、商业、办公等不同物业类型的成交价格。

　　某在售楼盘究竟卖什么价，有几个人能说得清楚？通过透明售房网我们至少能获得2种价格：楼盘预销售信息中的开盘价格，以及成交信息中的已售均价。前者是开发商在申领预售许可证时的报价，所以相对来说后者的可信度更高，但如果这个项目中包括一部分酒店式公寓、商铺或写字楼，那么事实上，这个“已售均价”就是这几种不同物业类型的已售均价。万一住宅中又包括了多层、小高层、高层、排屋、别墅等不同形式，要搞清楚其真实售价就更需要花费一番功夫了。

　　在楼盘价格信息处理上，上海、南京的透明售房系统的做法值得参考：一是将同一楼盘中不同类型物业的分别标价，二是注明每套已售商品房的价格。

　　点击进入上海市透明售房网上的某个楼盘，可以看到这个楼盘属于哪个区县、哪个板块，同一预售许可证号的项目，住宅、商铺、车库都会分开单列，标注不同的参考价格。

　　而南京市的透明售房系统做得更细致。点击进入楼盘“销售公示”，可显示该楼盘所有单元楼的历史成交纪录和当日成交纪录，且每幢楼的数据均单独列出，并配有物价局审核的该幢楼的价目表，注明每套商品房的基准价。

　　在杭州买房，特别是市场情况比较好的时候，购房者经常遇到的情况就是开发商虚报楼盘“参考价”，抬高价格，以达到销控目的。虽然，杭州透明售房网上的已售均价相对准确度比较高，但如果再增加商品房价格在销售前和销售过程中的透明度，对规范商品房市场是有益的。

　　[镜头]阳先生三年前的房交会上买下了杭州城西某楼盘的一套住房，单价不到5000元，每平方米比周边楼盘便宜1000元左右，让他没有想到的是，直到楼盘交付他才知道自己买了一套小产权房，即只有大证，没有自己的三证。

　　还有一种情况是，一些开发商前几年拿的地囤到现在才开发，或者因为拆迁进度延误开发，或者收购烂尾楼重新开发，这时候，这些住宅土地的实际使用年限大大缩水。从目前的杭州透明售房网上，购房者并不能了解到某个楼盘开发用地的准确使用年限。

　　怎么解决这个问题？其实很简单，在南京市的透明售房网上，只要查询某个楼盘的预售许可证，除了会显示该楼盘的售房单位、房屋坐落地点、项目名称、区属等一般信息外，房屋用途性质、土地使用证号、规划许可证号、土地使用年限(起讫日期)在内的重要信息也会显示在同一张表格里，清清楚楚、一目了然。这么一来，只要购房者事先到透明售房网上查询，因为物业性质、土地使用年限引起的纠纷就可以避免。

　　[镜头]为了买到房子，购房者是很愿意吃苦的。今年上半年刚刚买了杭州某城北楼盘的冯先生说，为了买这套房子他隔一两天就给售楼部打电话，天天盯着杭州透明售房网，又抢在开盘前到售楼部门口站了两天岗才挤进了前10个选房号。即使是这样，轮到冯先生选房的时候，这个楼盘一半以上的房源已经被挑走了。

　　市场行情好的时候，开发商出于种种原因还是跟购房者玩起了“捉迷藏”，以至购房者因为不知道楼盘准确开盘时间而买不到房，曾有媒体同行形容杭州楼市的“一大怪”——楼盘晚上开。对此有开发商辩解说，“规定公示后3天内开盘，又没规定一定要白天开或工作日开”。正是钻了这个漏洞，个别楼盘选在5月1日、10月1日等重要节假日开盘，以减少“计划外”购房者的比例，达到内部销售、关系户专供的目的。那么，透明售房网有没有可能把这个“漏”给补上呢？

　　事实求是地说，目前杭州楼市的许多问题完全寄希望于透明售房网来解决，确实不现实也不可能。但也有一些楼市的弊端，我们完全可以通过透明售房网更成熟的技术，更合理的流程来解决。