三四线楼市的隐患 有的城市人口在流出房价在翻倍

　　红红火火的三四线楼市去库存运动进行的怎么样了？老百姓春节期间返乡置业的热情高不高涨？一线城市房价被高位锁定后，三四线房价有没有突飞猛进？

　　近日，河南省统计局发布的《2017-2018年河南省房地产开发业形势与展望》所透露的数据似乎对上述的问题给出了几近完美的答案：2014年以来，河南省县域楼市低迷，商品房销售面积低速增长，待售面积居高不下，甚至出现了工程停工造成烂尾楼等问题。2016年起，省内多地实施了购房补贴优惠政策，购房需求有效激活，县域房地产市场逐渐复苏。

　　以家住河南周口的邵先生为例，后者在2016年将房子买在了周口，当时房价不到5000元/米，而现在房价已经翻番有人愿意出1.2万元/米价格买他的房子。

　　邵先生表示，自己的房子之所以涨这么快，除了小区好外，还与房子是一楼、有个院子、精装修有关。同样在这个小区，其他的房价也卖到了七八千元。而这个价格，跟去年同期相比，涨了至少1000多元。

　　无独有偶，清明节期间，在郑州做了多年纸箱、食品生意的宁女士，回了趟周口县，发现她2017年上半年在老家县城买的连排别墅，已经从5800元一平方米，涨到了6200多元一平方米。

　　宁女士称，这些年她一直在做生意，早在郑州买了房和车，这次回老家买房，是为了将来养老，因为老家的生活节奏慢、好，“不是我一个人有这想法，我们一起做生意的好几个朋友，都在同一个小区买了连排别墅。”

　　一直在县城居住的秦先生称，目前县城的房价在一平方米4500元~5500元，而2015年时，只有3500元~4500元，最近两年，房价确实在上涨。

　　不过，并非所有的数据都在向好，三四线甚至县城房价猛涨的背后有着一大隐患：人口持续的流出。根据各省统计局公布的数据显示，2017年河南周口户籍人口1149万，常住人口882万，净流出人口267万，位列全国人口净流出省市第二。

　　而在上述前十大人口净流出的地区，房价清一色都在刷新历史高度。以阜阳为例，根据中国房地产业协会去年12月1日发布的房价数据，安徽16城中，合肥14773元/m²一领先，芜湖9342元/m²排名第二，阜阳8378元/m²稳居第三！颍州区均价9281元/m²领跑阜阳各区县。

　　在阜阳三区五县中，颍州区房价9281元/m²遥遥领先，颍上县作为阜阳县城中房价“”，均价7450元/m²，已超颍东区房价7263元/m²，临泉县得益于调控管制，房价一直稳居最低。

　　那么问题来了，为什么有些城市人口明明在流出，房价却像打着鸡血一样的猛涨呢？

　　众所周知，国内三四线楼市的库存十分高，已经到了不得不去的阶段。从去年至今一二线城市悉数被约束住了，而三四线楼市成为了资金外溢后的“倾泻处”。去库存意味着要将房价销售出去，这个时候一般的产品必定挑选降价大促销。但房子不一样，它现在属于出资产品了。你想卖房子，不是降价，也不是促销，而是提价。

　　如今，房产已不再是单纯的居住属性，它现在具有出资、消费和保值的三种特点，每一种特点都能添加的影响。尤其是出资特点，更使得房子的身价大增数百倍。已然是一个出资性产品，那人们买房的意图就是希望经过购房获得利益。所以，一个降价的产品必定不能吸引人们购买的愿望。已然降价不行，那就提价试试。很明显，人们就吃这一套，廉价没人买，但一提价人们就觉得这是个好东西，买的人多了，库存天然就降下来。

　　很多人都喜欢假设房价下跌，想象房价下跌后会是怎样的情况，自己能不能抄底。实际上即使一线城市的房子下跌，甚至暴跌了，一线还是一线。放眼整个世界，北上广也能够挤进一流的城市当中。并且在都有些混乱的征兆下，相对安定的内部是经商保障。可以说北上广有足够的弹性，即使房价真如大家预料的那样，开始大跌，也有回弹的可能。并且一个对年轻人有吸引力，常年维持大量人口涌入的城市，很难。

　　而三四线城市则不同，即使房价高企，没有居住基本就是空壳。尤其是在还不够凭证，大型商场娱乐等设施不齐备的三四线城市。根本就不存在人口涌入的可能，然而房价却还是在走高。不同于一线城市，即使你在的房子，会亏个一两百万。忍痛割肉，还是能卖掉。而三线城市的房子本来就是炒出来的，却没有人口入住，一旦房价跌落，不会有人愿意抄这些房子的低。看似拥有了房子，其实没了变现能力的房，和压根没有房，差别也不大。

　　任何时候，上涨时总是没有问题的，但是无论是股市还是房市，当下跌时，核心价值就会一一展现。即使房子全都一文不值了，北上广的前景，北上广的户口，教育资源也能支撑起一部分价格损失。然而三四线城市的房子，一旦跌价，可以说毫无其他附加价值。甚至连居住价值都没有了。