重磅发声！住建部最新定调2022年楼市！（附解读）

　　2月24日，国务院新闻办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会，会上住房和城乡建设部部长王蒙徽介绍了推动住房和城乡建设事业高质量发展的有关情况，并回答记者问。参会人员还有住房和城乡建设部副部长倪虹，住房和城乡建设部副部长张小宏以及住房和城乡建设部办公厅主任李晓龙。

　　会上，王蒙徽作出了九点总结，其中包括统筹疫情防控与住房和城乡建设工作、保持房地产市场平稳运行、扎实推进保障性住房建设、稳步实施城市更新行动等方面。

　　鼓励减免小微企业和个体工商户国有房屋租金，简化困难企业申请降低住房公积金缴存比例和缓缴程序，帮助企业解决实际困难。

　　在各方面共同努力下，房地产市场总体稳定，我们稳妥实施房地产长效机制，进一步落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。

　　加快发展保障性租赁住房，全国40个城市新筹集94.2万套，着力解决新市民、青年人住房困难问题。规范发展公租房，城镇户籍低保低收入家庭基本实现应保尽保。各类棚户区改造开工165万套。新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。引导灵活就业人员参加住房公积金制度，完成异地购房提取等5项高频服务事项（住房公积金单位登记开户、住房公积金单位及个人缴存信息变更、购房提取住房公积金、开具住房公积金个人住房全部还清证明、提前还清住房公积金）“跨省通办”。

　　稳步实施城市更新行动。实施城市体检评估机制，在59个样本城市开展城市体检。制定“城市营建要则”，加强城市建设底线管控，防止在城市更新中大拆大建。深入推进美丽宜居乡村建设。继续实施农村低收入群体危房改造和抗震改造，全年开工改造49.2万户。在28个省份81个样本县开展乡村建设评价，查找和推动解决乡村建设的短板问题。制定县城建设“营建要则”，加强县城绿色低碳建设。制定乡村建设“营建要则”，加快农房和村庄建设现代化，推进农村人居环境整治，全国90%以上的自然村实现生活垃圾收运处置。

　　倪虹表示，2021年房地产市场情况总体是平稳的。住房和城乡建设部坚决贯彻党中央、国务院决策部署，围绕着稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施了房地产长效机制。总体平稳表现在四个方面：

　　一是住房成交量保持正增长。去年全年商品住宅销售面积达到了15.65亿平方米，这也是近几年来的新高，同比增长了1.1%。

　　二是房价涨幅有所回落。去年70个大中城市，一手房和二手房销售价格分别上涨了2%和1%，涨幅比2020年回落了1.7和1.1个百分点。媒体界朋友们也看了1月份国家统计局的数据，70个大中城市房价的同比，一手房上涨的有50个，持平的没有，下降的有20个；二手房上涨的有39个，持平的有1个，下降的有30个。

　　三是房地产开发投资保持了正增长。全年达到了14.8万亿元，同比增长4.4%。住宅投资同比增长6.4%，比固定资产投资高了1.5个百分点。

　　四是去化周期还处在合理区间。一般来讲，去化周期12个月到18个月都比较正常，去年年底的水平是14.1个月，处在合理区间。

　　倪虹表示，还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这是我们总的想法，主要有以下四个方面的考虑：

　　一是保持调控政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。

　　二是增强调控政策的协调性和精准性。重点是做到3个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。

　　三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

　　四是持续整治和规范房地产市场秩序。去年，我们会同7个部门联合开展了房地产市场三年整治行动，去年整治情况将适时发布。下一步的重点是完善市场监管新机制，大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为，把人民群众的合法权益切实维护好。

　　部分房地产企业“爆雷”后，如何实现“保交楼、保民生、保稳定”目标？《房地产导刊》法律顾问、南国德赛高级合伙人谢炎燊、陈慧霞律师参与了部分房企”爆雷”后的政府维稳工作，参与了复工、保交楼工作。对此，提出如下思考及建议：

　　（一）危机下应相信党和政府解决房地产问题的决心、信心，应积极寻求政府接管问题房地产项目，方可重塑市场信心，保证已售楼盘复工、复产、保交付，实现各方利益共赢。

　　房地产“爆雷”后，金融机构挤兑、抽贷，供应商断供、起诉，总包方停工、追薪，售楼中心无人津，投资人、购房人，房地产企业深陷债务危机，信用全无，“爆雷”房企陷入至暗时刻。从本人参与处理的“保交楼”项目中，并非项目资不抵债，只是因挤兑，出现短期现金流危机。在政府接管问题房地产项目后，引进律师、会计师等专业机构，利用地方国企（房企）提供专业支持、地方金融机构提供资金支持，攻坚克难，化危为机，重塑市场信心，方可实现保交楼目标。

　　1、政府接管问题房地产项目，重塑市场信心，只有政府接管，银行方可放贷、百姓放心购房，政府强力解决项目预售障碍，推进项目预售，实现资金回笼。

　　2、政府接管问题房地产项目，通过招投标或公平、公开引进专业律师团队、会计师团队组建专项保交团队，利用集中管辖，诉前联调，联动司法所、法院等机构与金融机构、供应商、投资方、施工方协商、谈判，取得各方谅解，达成债务重整方案。避免金融机构、供应商、投资方挤兑，施工方停工，搁置争议方可复工复产保交楼。

　　3、政府接管问题房地产项目，通过企业纾困引进资金方，推进项目建设，只有政府接管问题房地产项目后，建立保交楼资金保障方案、保交楼专项资金优先偿还方案，基金、信托、银行等金融机构，社会资本等方有信心投资问题房地产项目，提供保交楼资金，助力复工复产保交楼。

　　4、政府接管问题房地产项目，建立供应商、施工方等相关方利益保障方案，方可促使总包、实际施工人进场施工，供应商供货，推进项目建设，保交楼。

　　5、房地产“爆雷”后，由政府主导并接管，是化危为机的最优措施，只有政府接管，才能重塑市场信心，完成项目建设、销售，实现资金回笼的良性循环，即项目顺利竣工、验收、交付，购房人实现居住的目的，总包、施工方收回工程款，金融机构收回，供应商收回货款，房地产公司分享投资收益。如选择躺平、选择破产、选择放任债务、选择停工烂尾，则损害各方利益，尤其损害购房人利益，导致量剧增，政府维稳压力巨大。

　　（二）政策保障，2022年，重建市场信心尤为重要。政府出台多项政策，助力化解房地产“爆雷”风险，助力保交楼。

　　1、2021年第四季度以来，中央层面在市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏，重塑市场信心、稳定市场预期。降房贷利率，降首付！具体详见本刊于2022-02-22发表的《刚刚公布，降房贷利率，降首付！楼市又传来大利好》。

　　2、2021年12月11日，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，要加强居民基本住房保障，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。这也是时隔多年后，高层重提“房地产是支柱产业”，无疑给心灰意冷的房地产行业注入了一针强心剂。

　　3、保障房地产并购资金，2021年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

　　4、保障项目建设，避免商品房预售资金冻结、扣划，2022年1月11日，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行及时出台了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》避免了商品房预售资金被法院查封冻结，确保商品房预售资金用于保障项目建设，有效预防逾期交付、烂尾楼风险，助力保交楼。

　　以上解读仅代表南国德赛高级合伙人谢炎燊、南国德赛高级合伙人谢炎燊两位律师的见解、思考、建议。

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