去库存是2015年楼市主旋律

　　2015年的重庆楼市，一方面是公积金门槛降低等一系列楼市利好政策频频发布；一方面是互联网+、养老地产、社区O2O等概念层出不穷；一方面是开发商要么加大多元化的力度，要么从开发商转型做服务商……

　　2015年的重庆楼市，一方面是公积金门槛降低等一系列楼市利好政策频频发布；一方面是互联网+、养老地产、社区O2O等概念层出不穷；一方面是开发商要么加大多元化的力度，要么从开发商转型做服务商

　　2015年的重庆楼市，看似扑朔迷离，然而回到市场本身，2015年主城区商品房建面成交均价6795元/㎡、主城区2238万㎡的成交量以及2132万㎡这一四年以来首度放缓的供应都指明，归根结底，去库存仍是重庆楼市的主旋律。

　　为了让**者更好地回顾2015年重庆楼市、把握2016年楼市走向，《重庆时报》推出“稳步跑，2015年重庆楼市”策划报道，为大家奉上一篇全面客观的楼市观察。

　　2015年，重庆主城楼市无论是供应量、成交量、成交金额等各方面，都比前一年出现了不同幅度的下滑，但楼市整体趋于稳定。

　　数据显示，2015年重庆主城区商品房预售面积约2132万㎡，同比下降15.2%，月均预售量约178万㎡，5月预售达到全年顶峰，约269万㎡。与此相对应的是，2015年主城区商品房成交面积约2238万方，同比下降4.7%。

　　晟城地产市场研究部经理黄友艳说，“虽然去年楼市比前一年略降，但2015年供需比为0.95，供略小于求，说明房企推量更加理性，主要以库存去化为主。”

　　而从房价来看，2015年全年成交均价6795元/㎡，同比2014年7106元/㎡小幅下降4.4%。纵观2015年全年，重庆主城楼市成交价格相对稳定，整体在6500-7300元/㎡徘徊。受市场环境影响，上半年成交价格起伏不定，下半年房企以价换量，7月起成交价格均在7000元/㎡以下。

　　2015年重庆主城楼市中，高层刚需产品仍是市场的成交主力军。新开盘高层成交数据显示，套内面积70㎡以下占比达50.6%。值得关注的是，高层套内面积71-80㎡的成交占比高，达28.6%。

　　“和前几年相比，2015年买高层产品的重庆人，更偏爱舒适型两房及实用型三房。”黄友艳说，越来越多的85后、90后购房人群“大举”进入楼市，而这一批购房者更注重生验和房间功能的实用，而不是单纯看重房间个数，“对于他们来说，70多㎡的三房每个房间都相对较小，居住舒适感较差。”

　　在洋房板块，值得关注的是2015年重庆主城区的洋房成交集中在100㎡以下，占比约51.7%。

　　业内人士表示，过去洋房类产品的购买者，多为二次、多次改善型置业人群，这类人群主力年龄在35岁以上，多为三代同堂，对房屋面积小区环境及周边配套有较大需求。而2015年以来，越来越多的30岁以下的青年人群，在首次置业时选择购买洋房而不是高层产品。

　　业内人士分析道，主要是这类经济型洋房总价多在50万-70万元左右，虽然房屋面积不大，但赠送率较高，同时还会赠送车位等。

　　而面积在140㎡以上的，则因为总价相对较高、与经济型别墅竞争等市场因素影响，份额占比较低，在洋房成交的份额中占比不足5%。

　　同洋房产品类似，在别墅市场的成交方面，也是“以小取胜”。套内面积在160㎡以下的别墅产品，在成交中占比高达80.6%

　　家住冉家坝的胡蓓，在2015年7月花180多万元买下了大学城一套套内面积142㎡的联排别墅，“赠送面积很大，可使用面积有300多平米，还送了2个车位，小区环境好，以后孩子可以**附近的****。”

　　在业内看来，胡蓓这样的改善型购房者，支撑了经济型别墅的市场。“江北、渝北等区域的普通高层房屋，140㎡总价约在120万元左右，相对经济型别墅来说，赠送比例小、小区环境差、配套不齐全。”黄友艳认为，这就使得大学城、茶园、龙洲湾、照母山等新兴区域的经济型别墅有了较大的竞争空间。

　　事实上，经济型别墅产品也在不断创新。不管是叠拼或是联排，都力图通过对户型的合理利用、改善吸引更多的购房者。

　　2015年，主城哪个区域的楼盘卖得好？令人出乎意料的是居然不是江北、渝北，而是九龙坡。按成交面积排名，去年九龙坡商品房共成交305万㎡，排；南岸以283万㎡成交业绩排第二，渝北区以276万㎡的成绩位居第三。

　　业内人士表示，九龙坡区的成交较为分散，建设厂板块、盘龙新城、杨家坪板块、石桥铺板块等都是主城较为热门的成交区域；同时，北区的供应与成交则主要集中在照母山、礼嘉、悦来片区，总体看来，二环区域逐渐成为房地产的热门板块。

　　从2015年已然放缓的新增供应量和仍保持平衡的去化速度来看，2016年房企还将加速快跑，去库存仍是2016年的关键词之一。

　　“从2015年行情来看，重庆主城楼市的产品结构也在发展变化，刚需虽然仍是主力，但改善型置业需求明显增加。”黄友艳表示，随着梯度消费升级、二胎松绑，将使越来越多的房企着重考虑改善型产品创新，同时2016年市场上，改善型产品的比例也会相对于去年大幅上涨。

　　业内预计，2016年重庆商品房成交价格将维持稳定，预计仍将徘徊在“7”线。同时，高端住宅市场竞争格局激烈，经济型产品占比将持续加大。