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大平层爆发产品力进阶直冲5万元㎡!2023年苏州楼市还得看园区!

  核心板块的土地和新房供应量大为增加,且产品户型面积更大、装修品质更高、限价空间被进一步打开,备案均价成功突破4万元/㎡,湖西、车坊、跨塘 皆是断供多年迎来首次供应……总的来说,2022年的园区楼市亮点颇多。

  相较往年,园区在2022年新房供应量显著增加,占据苏州市区总供应量的10%,这个占比在近三年中是最高的。

  不仅奥体、湖东、湖西、独墅湖等核心板块有纯新盘入市,新兴板块高贸新城、车坊、娄江创新城也有新楼盘供应,且车坊、湖西、娄江创新城皆是断供多年来首次迎来纯新盘。

  成交均价为39121元/㎡,同比上涨了10.9%,这得力于核心高品质盘的入市,逢开即罄,集中网签,带动了区域房价的上涨。

  核心板块断供多年迎来纯新盘的供应,主要表现为湖东板块在断供近6年后,在2022年12月,万科朗拾、招商沁苏禧集中开盘入市,不出市场意料,再现千人抢房的场景,最低中签率在10%以下。

  除了湖东板块,园区湖西CBD板块在2022年也迎来了纯新盘的入市,这是板块自2018年后首次新房供应,万科湖西左岸项目入市补仓板块的新房市场。

  虽然是70年产权公寓,但是其凭借优越的地段,尤其是教育资源(注:新房学区不做承诺,以交付后教育局划分为准)受到市场关注度较高。

  2022年3月下旬,奥体颐和玲珑花园领取首批房源预售证,备案均价约41928元/㎡,打响了冲破限价的第一枪。

  从4万元/㎡出头到直冲5万元/㎡,园区限价持续放松,给市场带来信心和热度的同时,也给到房企更多的利润空间和产品力提升的空间。

  这主要是由于土地出让规划要求的精细化与高级化,要求单套户型面积不得低于145㎡且不高于160㎡的户型,不得低于总套数的20-50%,精装标准不低于3000元/㎡,甚至在3000-6000元/㎡区间内,这一规定基本保证了核心板块高端改善的纯粹性。

  我们看到,核心板块的在售楼盘的最小户型面积在150㎡左右,最大的户型面积达到了约365㎡五房三厅五卫,清一色的大平层。

  房企也拿出自己的产品系,比如说招商“玺”系、万科拾系等,在产品力方面也领跑苏州楼市,如国际国内一线品牌装修、公建化立面、智慧科技住宅、星级会所等。

  无论楼市如何调整,市场多么低迷,园区核心板块总是不受市场周期的影响而走出独立行情,这是众所周知的。

  千人抢房、即开即罄,这就是园区楼市的魅力,2022年入市的几个纯新盘最低中签率低至3.47%。

  园区独立行情还体现在土地市场的热度方面,在大多数地块底价成交、地方国企为拿地主力之时,在2022年最后一批集中土拍中,园区核心的三宗地块则吸引了众多房企报名参拍,不乏国央企及品质民企,并以多达50多轮竞价,触顶摇号,刷新园区楼面地价。

  园区唐宁府东07号地块经过28轮报价,被绿城竞得,成交总价14.4亿元,成交楼面价32001元/㎡,溢价率10%。

  上华琚西06号地块经过42轮报价,成交总价为15.67亿元,成交楼面价为33350元/㎡,溢价率15%。

  月亮湾66号地块经过52轮报价,成交总价为19.97亿元,成交楼面价为34500元/㎡,溢价率15%。

  随着核心板块的发展趋向于饱和,车坊和高贸新城也将成为未来几年园区的新房主战场,目前两个板块也都在“铆足劲”发展,正处在一个上升期。

  2022年,园区楼市可谓看点十足。除此之外,园区政府还重磅规划了几大新城,包括阳澄南岸创新城、吴淞湾未来城、独墅湖西岸新城,这几大新城在2023年的楼市表现非常值得期待。

  目前仅保利天汇一个项目在售,首批次取证房源136套,有人才房,整体备案均价为35820元/㎡,作为保利豪宅金招牌“天字系”产品,首开户型为建面约140、178㎡大平层。

  中铁建星樾湖滨主力产品为建面约129㎡和143㎡洋房户型,中海独墅云著户型面积在97-133㎡,从产品来看,中铁建星樾湖滨改善属性更为纯粹。

  苏高新27号地块由苏高新、仁恒、华发联合打造。根据规划,项目拟建9幢17F小高层,产品类型也十分纯粹,全盘户型只做了一个户型,也就是约143㎡的三房户型。

  保利发展43号地块,打造保利高端产品系“天字系”。项目规划拟建8栋17F小高层,将打造建面约148㎡和160㎡洋房户型。

  象屿44号地块与恒泰商置联合开发,象屿操盘。拟建12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层,洋房占比较高。主打建面约143/165/195㎡三大户型,洋房户型有两种,一个是约165㎡、一个是约195㎡。

  独墅湖西岸新城以园区娄葑南部片区为核心,未来在轨交3/7号线交汇处,将按照TOD模式进行开发。

  当下的娄葑正处在房荒状态,仅有建屋朗诗项目待入市。项目共规划了8栋14-17F的小高层住宅,最低装标1500元/平。

  这几大新城拥有较高的起点规划,产业项目签约、交通、商业等资源配套亟待落地,一座座崭新的新城正在如火如荼地建设中。

  随着板块价值的兑现,未来板块楼市价值也将迎来进阶,因为园区政府的执行和兑现能力从未让人失望过。

  去年12月,苏州楼市出现小幅翘情,单月成交66万㎡,其中有23万㎡是招商沁苏禧、颐和源璟花园、万科朗拾 、招商文禧花园四盘贡献的,占比达到35%,可见园区的市场号召力之大。

  绿城唐宁府东07号地块、华润置地独墅湖66号地块、建发上华琚西06号地块等项目预计都将入市,如此核心地段,品质绿城、央企华润、建发能给市场带来怎样的产品,我们拭目以待!

  值得一提的是,核心板块新房的大量供应,对于苏州的高端改善置业者来说选择面更广的同时,意味着房企的竞争更加激烈,面对眼光挑剔的高端改善置业者,唯有在产品上有显著优势才能制胜市场!

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