孙洪增：虽有波折 沈阳楼市处于健康发展轨道

　　不平凡的2020年已经过去，沈阳这座城经历成长着，房地产市场的发展在这一年也有了转折性的变化。回望2020年，如何评价沈阳楼市的表现，每个人都有自己的体会和答案；展望2021年，沈阳楼市走势又将如何？沈阳房产业内人士又有怎样的预判？2020栋察楼市年终策划《向阳》人物专访将陆续上线，我们对沈阳房地产行业的多位专家进行了访问，将行业翘楚们的观点同大家分享，共线沈阳楼市。

　　本期，栋察楼市2020年终策划《向阳--光之所向，共沐暖阳》系列采访为大家请到的是联祥地产（中国）副总经理 孙洪增。

　　根据2020年1月11日发布的瑞达思云数据显示，2020年沈阳新建商品住宅备案总面积1186.02万平方米，同比下降约26.3%；备案总套数达111461套，同比下降约28.2%；很多曾经十分看好沈阳楼市的人看到部分月度的的下降数据后，开始对市场持有悲观的态度。

　　对此，孙总表示，沈阳2020年实际销售应该比发布的这个数要多，因为沈阳自10月份开始有断断续续的备案暂缓的现象，实际同比下降也就约18%左右，2020年受疫情影响，有将近两个半月时间是处于停摆状态的，占局了全年大约20%的时间。同时，9月6日，沈八条横空出世，较为严厉的新政也对楼市造成了较大的影响。因此，从销量来看，2020年的销售数据虽有下降，但价格总体是上涨的，总体表现还是可以的。

　　从当下沈阳新房成交结构来看，还是一南一北两个最热的区域，一个是配套完善并且价格相对较低的道义板块，另一个则是有着城市发展及新城市中心加持利好的新市府板块。自18年限购政策实施开始，短期投机购房者比例大幅下降，沈阳购房主力客群为自住及长线投资购房者，这也促使沈阳市场持续向好。

　　就土地市场而言，根据2020年的瑞达思云数据，沈阳通过招拍挂成交的居住用地总面积达616.9万平方米，同比去年上涨29.81%，成交总金额达577.78亿元，同比去年上涨40.34%。而且，近两年土地价格逐年上涨，配建越来越多，对于土地开发也有了更高的要求，即使在这种环境下，开发商们仍积极拿地，也直观的表达了房企对于沈阳市场的看好。

　　孙总认为，当下购房者在置业过程中存在迟疑态度，主要有以下原。第一，疫情给大家造成的心理及经济上的影响，导致购房者置业行为放缓。第二，沈八条政策影响，一部分购房者不能按照预期购置房产。第三，因为19年市场是比较好的，所以很多房企在20年的任务额度就有所提升，但是在不可抗力的情况下，不得已在一些节点放出一系列营销政策，大家也认为等一等会有更大的优惠力度，所以暂缓置业脚步。第四就是，沈阳进入改善时代之后，一些改善人群想要在主城或是临近主城的区域选择房产，但由于沈阳目前的土地越来越少导致供应项目的数量也在减少，所以购房者的选择也越来越难也会在一定程度上减低购房成交速度。

　　所以，购房者的迟疑也在一定程度上影响了销售数据。但是就目前沈阳市场而言，种种利好仍支撑着其向上发展。

　　孙总表示，近两年，沈阳房价上涨并不是硬炒起来的，而是一些“真材实料”的发展，促使楼市上行。在访问过程中，孙总最打动笔者的话便是，五年前的沈阳，冬天几乎都看不见蓝天，但是随着政府对城市的打造完善，现在沈阳的环境不断变好。同时近两年，沈阳无论从交通、教育或是招商引资、营商环境等层面，都有着很大程度的提升，房价上涨也是情理之中。而且，对比全国同级别的城市，沈阳房价仍然相对较低，稳中有升将是未来沈阳的基调，但是像前几年一样上涨20%以上的情况大概率不会发生，除非有重大的政策倾斜或规模的人口导入。

　　那么今年哪个板块会比较有发展呢？孙总认为，成为热门板块应有逻辑是，有政府及产业支撑、有较好的交通动线及配套基础、有较大的土地存量及供应量，因此从2020年的土地成交情况看经开、沈抚、大东有机会、有机会成为热点。

　　孙总对于2021年的置业建议是，选择抗跌性较强的地段，例如离主城近或是有交通及配套资源等利好，有附加值的产品，同时选择大品牌并且是交付后口碑较好的品牌项目。