蓄势待发｜2022-2023年度天津房地产市场回顾与期待

　　从产业园的市场表现来看，截至2022年底，天津全市产业园区总存量为1,827.1万㎡，存量较大，平均租金为28元/㎡/月，出租率为68%。市内六区土地资源稀缺，多为商务办公楼宇，产业园存量很低，仅为51万㎡，规模占比3%。滨海新区依托地理位置、扶持政策以及先天的产业环境等优势，产业园存量是最高的，达到679.1万㎡，规模占比37%。西青区作为环城四区中发展最快的区域，项目存量366.3万㎡，规模占比20%。

　　从产业园产品类型来看，产业园主要包括研发办及工业厂房等两种业态，市内六区产业园以研发办公产品为主，其余区域则多为研发办公、工业厂房及组合业态。市内六区土地资源稀缺，多为商务办公楼宇，产业园产品以研发办公产品为主，租金水平在各版块中最高，为56元/㎡/月。除市内六区外，滨海新区租金表现领跑全市，平均租金30元/㎡/月，其中研发办公平均租金为38元/㎡/月，工业厂房平均租金为25元/㎡/月。西青区作为环城四区中发展最快的区域，平均租金29元/㎡/月。总体来看，各区域之间出租率水平差距不大，基本在65%-70%左右。

　　天津产业园存量较大，“制造业立市”的大背景下，未来产业园主题化将成为发展趋势，促进产业资源高效集聚及产业集群发展。政府服务角色更加积极突出，运营商产业服务更加多元丰富，各方从度探索共同助力企业发展。资本市场多渠道发力，为产业园市场发展保驾护航。目前处于后疫情蓄力阶段，预计随着疫情影响的逐步消散，产业园区未来势必将成为推动创新产业集聚化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引擎。

　　2022年第四季度，位于金融城商圈的京津国际中心项目入市，推升市场存量上升至258.9万平方米。写字楼租赁市场持续承压，企业升级选址、扩租需求萎缩明显。

　　2022全年，天津甲级写字楼市场累计供应新增面积20.4万平方米，净吸纳存量为-1.5万平方米，整体市场空置率同比上涨6.2个百分点至35.4%；市场租金下行压力仍存在，年末租金水平同比下降3.8%至每月每平方米人民币85.7元。

　　TMT及专业服务类企业成为四季度需求主力；医药行业表现出较明显的扩张趋势，医药类企业租赁成交占比达11.1%比去年同期上涨了7.9个百分点。

　　预计未来，市场供需进入复苏通道，天津市区甲级写字楼市场预计迎来三个项目入市，为市场带来近18万平方米的新增供应。短期内充裕的市场供给还将增大市场去化压力，空置率预计将维持高位，租金仍将承压。

　　12月，天津市发改委组织政企对接，举办集中签约活动，面向社会资本推介50个重点项目，总投资5470.52亿元；其中，产业提升类项目——子牙城河融合创新发展带项目，重点布局创新研发办公、人工智能、云计算等，未来有望带动优质产业加速导入，为天津写字楼租赁市场带来利好。

　　2022年第四季度，位于海河沿线商圈的天津金茂汇购物中心开业入市，为零售市场带来4.6万平方米的新增供应，带动市场存量上升至247.2万平方米。

　　2022全年，零售市场净吸纳量为-4.3万平方米，整体市场空置率攀升至历史峰值为14.5%；平均租金水平持续下探至每月每平方米人民币432.0元，同比下降2.0%。

　　12月底，作为天津城市更新代表项目的天津金茂汇，实现了旧工业厂房与新商业的有机融合，项目以95%的品牌招商率开业入市，引入奈尔宝亲子乐园、雏菊意大利餐厅等多家天津首店，为海河沿线商圈注入崭新的商业活力，助力天津培育建设国际消费中心城市。

　　预计未来一年，零售市场将迎来两个购物中心项目，为市场带来23万平方米新增供应，在空置率高位运行的情况下，市场经营或将持续承压。

　　2023年核心商圈的存量商业改造项目和平印象城将重新开业入市，随新场景新业态落地，引领消费升级的同时将有效带动天津城市更新的进程。同时，各购物中心项目可持续运营能力及商业品牌还将面临严格考验，市场重压将加速项目运营能力及品牌的更新迭代。

　　天津是华北地区重要的物流枢纽，依托于空港和海港的天然优势，天津物流市场发展正在稳步发展，吸引了大量知名物流开发商进驻天津市场。截至2022年末，天津市区域内高标物流仓储物业总存量面积达624.7万平方米，共形成7个区域级核心物流园区和2个新兴物流园。整体来看，天津高标物流仓储市场存量规模较大，武清区、西青区及北辰区物流园依托区位优势，承接北京外溢需求，目前，武清区物流园存量占比最大为24%，其次为北辰物流园和西青物流园，存量占比分别为16%和15%。

　　截至2022年第四季度末，天津市高标物流仓储市场平均租金为32.9元/平方米/月，在9个物流园区中，武清区处于京津冀交汇点，处于京津发展主轴的关键节点，同时依托区域经济发展，特别是电子商务产业聚集优势，吸引了多家优质仓储物流企业，顺丰、中通等快递行业龙头企业区域总部均落户武清区，目前武清区物流园区租金处于市场较高水平，为35.2元/平方米/月。

　　随着疫情趋于稳定，居民消费稳定复苏，物流供给能力加速恢复等多方面因素，天津整体市场空置率为19.2%，其中武清物流园市场规模较大，且部分需求被京津冀周边物流市场分流，目前空置率高于其他区域板块为33%；其他区域板块物流园区市场规模均衡，运营平稳，租户稳定，大部分园区空置率处于15%-25%之间。

　　未来两年，天津高标物流仓储市场预计迎来4个高标物流仓库完工入市，将为市场带来近64万平方米的优质仓储面积，其中普洛斯蓟州邦均物流园、新加坡丰树蓟州现代供应链产业园均位于蓟州区，随项目落位，蓟州物流园板块形成，届时将有效填补蓟州区域高标物流仓储市场的空白，从而扩充天津市高标物流仓储市场的版图。返回搜狐，查看更多