预测2021！2021年房地产7大趋势！

　　已经迈进2021年，影响新一年的房价如何呢 。对于有购房计划的，最关心房价走势，关乎到每个人的钱袋子。

　　2020年中国房地产市场在特殊冲击之下保持较高韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对中国宏观经济复苏发挥了积极作用。

　　明年土地市场成交量下降，价格涨幅料收窄至10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。

　　这一判断与中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》类似。

　　分区域看，当日发布的报告指出，2021年，受到土地市场热度较高、人口流入等因素推动，长三角城市房价将保持温和上涨，涨幅靠前。珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

　　从文化和旅游部传来好消息，西安成功入选国家首批60个文化和旅游消费试点城市。按照要求，试点城市要积极培育壮大文化和旅游消费新业态新模式，全面提升文化和旅游消费质量和水平，推动文化产业和旅游产业高质量发展。

　　文化和旅游部、国家发展改革委、财政部联合印发《关于公布第一批国家文化和旅游消费示范城市、国家文化和旅游消费试点城市名单的通知》，确定河北省廊坊市等15个第一批国家文化和旅游消费示范城市和陕西省西安市等60个国家文化和旅游消费试点城市。通知要求，各省（区、市）文化和旅游厅（局）会同本省（区、市）发展改革委、财政厅（局）统筹推动本地区示范城市、试点城市建设工作，督促示范城市、试点城市加强对文化和旅游消费工作的组织领导，认真落实工作方案，因地制宜、改革创新、特色发展，积极培育壮大文化和旅游消费新业态新模式，全面提升文化和旅游消费质量和水平，推动文化产业和旅游产业高质量发展。

　　到2022年，试点城市、示范城市促进文化和旅游消费体制机制更加完善，政策保障体系更加健全，消费环境更加优化，产品和服务供给更加丰富，文化和旅游消费保持快速增长态势；示范城市居民人均文化娱乐支出占消费支出比例超过6%，旅游收入增速保持两位数以上增长，进一步发挥示范引领作用；试点城市人均文化娱乐支出增速、旅游收入增速位居所在省（区、市）（包含新疆生产建设兵团）前列。

　　报告结合内外环境的变化，以及行业本身的发展逻辑，报告提出了七项重要展望。从范围上，这些预测涵盖了房地产业的各个操作环节和上下游领域，内容丰富；从时间跨度上，部分观点不仅预测明年，甚至将目光放在未来5年的周期中，着眼长远。

　　从当前的形势判断，一方面，2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性，另一方面，房地产金融降杠杆将持续深化，促使房地产、金融与实体经济平衡发展。在这样的形势下，预计2021年房地产市场总体平稳，新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不返。从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

　　从十四五规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。

　　新冠疫情在客观上成为数字化营销的“催化剂”。2020年疫情期间，一些房企尝试使用“线上售楼处”、直播卖房等形式进行线上营销，为传统线下营销带来有益的补充。由于开发时间短、缺少产品经验和市场验证，线上平台实际的使用价值有限，其基本逻辑仍然是“为房找客”。

　　线上营销让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。无论在信息展示、获客，还是看房、交易等环节，线上化都带来了效率的极大提升。未来，随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

　　第二，利润率下滑。融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。

　　第三，现金流趋紧。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速。

　　经纪公司从过去的竞争为主转向竞合为主，经纪机构和经纪人之间的房源共享联卖机制正在构建；另一方面，行业信息化水平大幅提升，移动互联网和大数据、VR、AI等新技术在行业内得到广泛应用，推动房地产经纪服务向专业化、标准化、技术化方向发展。

　　与之相对应地，未来行业将逐步构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业将通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。

　　2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。长租公寓的崛起仅仅是最近10年的事情。在经历了萌芽、起步、大量试水之后，行业已经在2019年出现阵痛，并随之进入反思和调整的阶段。

　　长租公寓的租赁机构化、专业化运营仍是发展趋势，但未来行业需要解决融资、合规性两个问题，从而适应利润率微薄的行业现状，以及愈加严格的监管政策。在发展模式上，相比于重资产的包租模式，托管方式可能更加适合当下中国的国情。国外的租赁住房很例采用托管服务模式，托管房源在私人租赁房源中占比更高，行业发展成熟。托管模式既能够帮助业主打理房屋，又不会背负过高的改造成本，更加适合现阶段的租赁市场。

　　各地落实并推进老旧小区改造的过程中普遍面临三个最重要的困难：第一，居民针对改造意见难以达成统一，阻碍老旧小区改造的实施；第二，居民对于改造经济负担的担忧；第三，改造后的物业维护问题。这也导致目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高。

　　进入存量时代，房地产对经济的拉动作用从投资转为消费，而城镇老旧小区改造是房地产消费的重要并且迫切的组成部分。在“新基建”的框架下，未来老旧小区改造仍有很大的空间有待释放。政策上还需要进一步加大支持力度。比如，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制；支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构等。